Il s'agit du bilan de la DGCCRF publié le 11 avril 2024 :
Les professionnels de l’immobilier ont plusieurs obligations en matière de LCB-FT. Ils doivent notamment se doter d’une organisation et de procédures permettant à chacun d’entre eux, en fonction de leurs caractéristiques propres, de détecter les opérations à risque, d’exercer une vigilance sur les clients et les bénéficiaires effectifs des transactions et de déclarer, le cas échéant, les transactions suspectes à TRACFIN.
L’enquête de la DGCCRF dans ce secteur est reconduite chaque année depuis 2020. 296 professionnels de l’immobilier ont été contrôlés en 2022
L’enquête menée en 2022 a mis en évidence un taux d’anomalies de plus de 60 %, équivalent à celui constaté en 2021. Pour autant, les manquements pointés sont, en moyenne, moins graves que lors des précédents contrôles même si aucun des professionnels contrôlés ne respectaient la totalité des exigences en matière de LCB-FT - certaines agences immobilières ignorant même tout de leurs obligations en la matière.
Il a été constaté qu’un nombre significatif de professionnels de l’immobilier était désormais en mesure de présenter un système d’évaluation et de gestion de risques.
Comme les années précédentes, la plupart des lacunes affichées par les professionnels contrôlés renvoient davantage à la méconnaissance de leurs obligations de vigilance qu’à la volonté de s’en affranchir.
Parmi les principaux manquements constatés on trouve essentiellement :
- une absence fréquente de dispositif d’évaluation et de gestion des risques ;
- des procédures internes à caractère trop général, incomplètes ou mal appliquées (documents partiellement remplis, dossiers de vente incomplets, etc.) et l’absence de protocole interne écrit dans quasiment toutes les agences immobilières en anomalie ;
- l’absence d’identification du client ou du bénéficiaire effectif (non conservation des documents et méconnaissance largement constatée du registre des bénéficiaires effectifs) ;
- le défaut d’information sur la provenance des fonds, formalisée par un questionnaire écrit (notamment en cas de paiement en partie au comptant) et sur la situation professionnelle et financière des clients ;
- le défaut de formation des professionnels contrôlés à la LCB-FT.
Des améliorations sont néanmoins constatées dans la mise en œuvre des obligations générales de LCB-FT :
- des procédures écrites ont été mises en place par la plupart des professionnels de l’immobilier, même si leur mise en œuvre au quotidien peut demeurer lacunaire ;
- une partie des professionnels a mis en place un dispositif d’évaluation et de gestion des risques au moyen de logiciels dédiés et l’utilisation de ces logiciels a donné des résultats particulièrement satisfaisants ;
- en matière de procédure de déclaration de soupçon à TRACFIN, la plupart des agences immobilières appartenant à des enseignes importantes et affiliés à des syndicats professionnels, disposent, par leur intermédiaire, d’informations et de documents relatifs aux obligations liées à cette réglementation.
D’une manière générale, il ressort des contrôles que les grandes structures, mieux informées et bénéficiant de moyens plus importants, prennent mieux en compte leurs obligations. En outre, lorsque les professionnels de l’immobilier sont affiliés à un syndicat professionnel, ils ont accès à des formations de sensibilisation aux devoirs qui leurs incombent dans ce domaine et à une documentation dédiée.
A l’issue de cette enquête dans le secteur, les anomalies relevées lors de ces investigations ont conduit les services d’enquête à rédiger 104 lettres d’information, valant avertissements, aux professionnels pour des manquements mineurs, 46 injonctions de remise en conformité des pratiques et 2 procès-verbaux pénaux pour non détention de la carte professionnelle. En outre, 28 rapports d’intervention (contre 41 en 2021) ont été établis pour des manquements graves en vue d’une saisine de la CNS. Deux opérateurs contrôlés ont réalisé une déclaration de soupçon auprès de TRACFIN.
Le taux d’établissements en anomalie demeure encore élevé. Outre les professionnels qui ne sont pas au fait de leurs obligations ou font preuve de négligences importantes, une partie des établissements n’exploitent pas suffisamment les outils mis à leur disposition et ne les adaptent pas à leurs besoins.
Les professionnels de l’immobilier, et en particulier les petites agences immobilières indépendantes, disposent d’une marge de progression encore importante et doivent notamment porter leur effort sur la formalisation d’un système d’évaluation des risques, le recueil d’informations sur l’identité des clients et sur l’origine des fonds, les déclarations de soupçon à TRACFIN et la formation du personnel.
En ce qui concerne le gel des avoirs :
Ce dispositif ainsi que les obligations en résultant (consultation du registre des biens gelés et du registre national des gels des avoirs, rédaction d’une procédure interne et le cas échéant, déclaration auprès de la Direction générale du Trésor (DGT)) demeurent très largement ignorés des professionnels de l’immobilier.
La DGCCRF a en particulier mené une action coup de poing dans les Alpes-Maritimes auprès de 16 agences a montré que plus de la moitié d’entre-elles n’avait mis en place aucune mesure de vérification relative au gel des avoirs, alors même que leur cœur d’activité se trouvait particulièrement concerné par ce type de vérifications.
==> Ces contrôles ont fait l’objet de suites appropriées, dont des injonctions de remise en conformité et la rédaction de rapports d’intervention en vue d’une saisine de la Commission nationale des sanctions (CNS). Par ailleurs, à l’issue de cette action, la DGCCRF a adressé 5 informations de soupçon à TRACFIN en lieu et place des professionnels concernés et effectué 3 signalements à la DGT concernant des manquements relatifs au suivi du gel des avoirs russes.
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