Références de l’arrêt
Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 24-11.420
Principe dégagé par l’arrêt
Le syndic ne peut engager, sans autorisation de l’assemblée générale, des études globales et coûteuses qui ne relèvent ni de la gestion courante ni de l’urgence.
Les honoraires hors forfait doivent, en outre, être précisément justifiés, à défaut de quoi ils constituent un paiement indu.
Faits
À la suite d’une expertise judiciaire portant sur la sécurité incendie, le syndic :
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commande plusieurs études,
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confie une mission de maîtrise d’œuvre,
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engage plus de 80 000 € sans vote de l’assemblée générale.
Par ailleurs, il facture 87 555,86 € d’honoraires, avec des libellés vagues et sans justificatifs exploitables.
Procédure
Le syndicat des copropriétaires agit en restitution des sommes indûment versées.
Question principale de droit
Un syndic peut-il se dispenser d’un vote d’AG au motif de la sécurité, et percevoir des honoraires sans justification détaillée ?
Solution des juges
La Cour de cassation répond par la négative.
Elle distingue :
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la gestion courante,
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les travaux urgents,
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des études programmées, qui exigent un vote préalable.
Elle rappelle également que la charge de la preuve des honoraires incombe au syndic.
👉 Condamnation à restituer 168 027,86 €, outre les frais de procédure.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
✔️ La sécurité ne justifie pas tout
✔️ Les études globales nécessitent un vote
✔️ Les honoraires doivent être transparents et traçables
✔️ Le risque financier personnel du syndic est considérable
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