Références de l’arrêt
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-19.387
Principe dégagé par l’arrêt
En matière de transformation illicite d’un lot, le délai de prescription ne commence pas à courir à la simple connaissance des travaux, mais à la date à laquelle leur caractère dangereux ou non conforme est révélé.
Faits
Des copropriétaires réalisent des travaux affectant les parties communes et modifiant la destination de leurs lots.
Le syndicat agit pour obtenir la remise en état.
Les copropriétaires invoquent la prescription prévue par l’article 42 de la loi de 1965.
Procédure
La cour d’appel rejette l’exception de prescription.
Les copropriétaires forment un pourvoi.
Question :
Le délai de prescription court-il :
-
dès la connaissance du changement d’affectation ?
-
ou à compter de la révélation de ses conséquences dangereuses ou irrégulières ?
Solution des juges
La Cour de cassation valide la position de la cour d’appel.
Elle retient que :
-
la prescription n’a pas couru dès la transformation ;
-
elle a débuté le jour où un rapport d’architecte a révélé la dangerosité, à la suite d’un incendie.
👉 L’assemblée générale avait d’ailleurs interdit expressément l’usage litigieux.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
✔️ Une irrégularité « visible » n’est pas toujours juridiquement révélée
✔️ Le risque déclenche souvent la prescription, pas le simple constat
✔️ Les syndics doivent faire constater techniquement les désordres
✔️ La réaction tardive n’est pas forcément fautive si le danger est récent
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