Responsabilité de l’ancien syndic : la prescription ne court pas toujours à la fin du mandat

Références de l’arrêt

Cour d’appel de Paris, 9 avril 2025, n° 23-16556

Principe dégagé par l’arrêt

Le délai de prescription de l’action en responsabilité contre un ancien syndic ne court qu’à compter de la découverte effective des fautes, et non automatiquement à la date de fin de mandat ou de remise des archives.

Faits

Après le changement de syndic, le nouveau gestionnaire procède à une reprise comptable approfondie.
À cette occasion, le syndicat des copropriétaires découvre plusieurs opérations comptables injustifiées imputables à l’ancien syndic.

Procédure

Le syndicat assigne l’ancien syndic en responsabilité civile.
Ce dernier oppose la prescription quinquennale, estimant que l’action aurait dû être engagée dans les cinq ans suivant la fin de son mandat et la transmission des archives.

Question principale de droit

Le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contre un syndic doit-il être fixé :

• à la date de la fin du mandat et de la remise des archives ?

• ou à la date de découverte effective des fautes par le syndicat ?

Solution des juges

La cour d’appel rejette l’exception de prescription.

Elle retient que :

• le syndicat n’avait pas connaissance du dommage au moment du changement de syndic ;

• les fautes n’ont été révélées qu’ultérieurement, lors de la reprise comptable.

👉 La prescription n’a donc commencé à courir qu’à compter de cette découverte, conformément au principe de la révélation du dommage.

Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

✔️ La fin du mandat ne protège pas automatiquement l’ancien syndic
✔️ Une reprise comptable sérieuse peut faire renaître des risques contentieux
✔️ Les syndics doivent archiver et justifier leurs opérations comptables sur la durée
✔️ Côté syndic entrant : la reprise des comptes est un outil juridique stratégique, pas une simple formalité