Recours au nom du syndicat des copropriétaires : l’autorisation de l’assemblée générale reste la règle

Référence de l'arrêt : Conseil d'Etat, 9 avril 2025, n° 492236

Le principe dégagé par l’arrêt

Le syndic ne peut pas engager un recours contentieux au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation préalable de l’assemblée générale, y compris lorsqu’il s’agit de contester un permis de construire, en l’absence d’une exception légale expresse.

Faits

Dans une résidence soumise au statut de la copropriété, le syndic a introduit un recours contre un permis de construire délivré à un tiers, au nom du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, cette action a été engagée sans qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’ait été votée.

Procédure

Le recours formé par le syndic a été contesté sur le terrain de la recevabilité, au motif que le syndic ne disposait pas du pouvoir d’agir en justice sans mandat de l’assemblée générale.

L’affaire est portée devant le Conseil d’État, saisi de la question de la régularité de l’action contentieuse.

Question principale de droit

👉 Le syndic peut-il valablement exercer un recours contentieux au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation préalable de l’assemblée générale ?

Solution des juges

Non.

Le Conseil d’État rappelle avec fermeté que :

• Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires,

• Mais il ne dispose pas d’un pouvoir général d’ester en justice au nom du syndicat.

Sauf exceptions prévues par les textes, toute action judiciaire engagée au nom du syndicat doit être autorisée par l’assemblée générale.

En l’espèce, aucun texte ne permettait au syndic de contourner cette exigence.
👉 Le recours est donc jugé irrecevable.

Fondements juridiques rappelés par le Conseil d’État

• Article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

• Article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Ces dispositions imposent une autorisation expresse de l’assemblée générale pour agir en justice, sauf cas limitativement énumérés (recouvrement de charges, mesures conservatoires urgentes, etc.).

Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

⚠️ Pour les syndics

• Un recours contentieux engagé sans autorisation d’AG expose à une irrecevabilité automatique.

• Le risque est double :

  • perte du contentieux,

  • mise en cause de la responsabilité professionnelle du syndic.

👉 Réflexe indispensable : toujours vérifier l’existence d’un vote d’assemblée générale avant toute action judiciaire.

🏢 Pour les conseils syndicaux

• Le conseil syndical doit être vigilant sur les initiatives contentieuses du syndic.

• Une action engagée sans autorisation peut avoir :

  • un coût inutile pour la copropriété,

  • des conséquences juridiques négatives.

📌 En pratique

✔ Inscrire systématiquement à l’ordre du jour une résolution autorisant le syndic à agir
✔ Préciser l’objet exact du recours (permis de construire, voisinage, urbanisme…)
✔ Vérifier que le procès-verbal est définitif avant l’introduction de l’action

À retenir

🔹 Pas d’autorisation d’AG = pas d’action en justice valable
🔹 Le contentieux de l’urbanisme n’échappe pas aux règles du droit de la copropriété
🔹 Une erreur de procédure peut suffire à faire perdre un dossier, même fondé sur le fond