Références de l’arrêt

• Cour d’appel de Paris, 9 avril 2025, n° 23-16556

Le principe dégagé par l’arrêt

Le délai de prescription quinquennale de l’action en responsabilité contre le syndic ne court pas à compter de la fin du mandat ni de la remise des archives, mais à compter de la révélation des fautes de gestion au syndicat des copropriétaires.

Faits

Le syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en responsabilité, reprochant des opérations comptables injustifiées découvertes lors de l’examen des comptes une fois un nouveau gestionnaire en place.

Le syndic défendeur invoque la prescription, estimant que le syndicat aurait dû agir dans les cinq ans suivant la remise des archives.

Procédure

1. Devant les premiers juges, le syndic soulève la prescription quinquennale.

2. En appel, le syndicat réplique qu’il n’avait pu détecter les irrégularités antérieurement et qu’il ignorait l’existence du dommage tant que le nouveau syndic n’avait pas procédé à l’analyse des comptes.

Question principale de droit

À partir de quel moment commence à courir le délai de prescription de l’action en responsabilité contre l’ancien syndic :

• à compter de la transmission des archives et de la fin du mandat ?

• ou à compter de la découverte des fautes, conformément à la règle de la révélation du dommage ?

Solution des juges

La cour d’appel de Paris retient que :

• Le syndicat n’avait pas connaissance du dommage au moment du changement de syndic.

• Les fautes de gestion n’ont été révélées qu’ultérieurement, lors de la reprise comptable.

• La prescription n’a donc commencé à courir qu’à cette date de découverte.

Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. com., 5 mars 2025), qui confirme que le délai court à compter de la réalisation du dommage ou de sa révélation, lorsque la victime prouve qu’elle l’ignorait.

Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

1. Pour les syndics sortants

• La remise des archives ne suffit pas à faire courir la prescription.

• Tant que le syndicat n’a pas découvert les irrégularités, l’action reste possible.

• Une gestion rigoureuse et transparente demeure la meilleure protection.

2. Pour les syndics entrants

• L’examen comptable initial est une étape déterminante :

  • en cas d’anomalie, documenter immédiatement la découverte ;

  • informer sans délai le conseil syndical et le syndicat.

3. Pour les administrateurs de biens et gestionnaires

• La notion de « révélation du dommage » prolonge sensiblement la période de risque.

• Une couverture RCP adaptée et une traçabilité parfaite des opérations comptables sont indispensables.

4. Pour les copropriétés

• Le droit d’agir n’est pas perdu du seul fait du délai écoulé depuis le changement de syndic.

• La prescription ne court qu’à partir du moment où le syndicat a pu objectivement identifier le préjudice.