Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843, n° 483 FS-B
Le principe dégagé par l’arrêt
Le copropriétaire qui agit seul pour défendre la propriété ou la jouissance de son lot doit informer le syndic, conformément à l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, le défaut d’information du syndic n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action. Cette formalité a une finalité informative et non une portée procédurale sanctionnée.
Faits
Des copropriétaires, se plaignant de troubles de jouissance liés à des locations meublées de courte durée (type Airbnb) organisées dans l’immeuble par un autre copropriétaire, ont assigné ce dernier en indemnisation.
Le copropriétaire bailleur contestait la recevabilité de cette action, reprochant aux demandeurs de ne pas avoir informé le syndic de la procédure, comme l’exige l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Procédure
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Cour d’appel de Grenoble (23 mai 2023, n° 21/03445) : la demande des copropriétaires est jugée recevable, la formalité d’information du syndic n’étant pas sanctionnée par l’irrecevabilité.
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Pourvoi en cassation : le copropriétaire défendeur soutient que le défaut d’information du syndic aurait dû rendre l’action irrecevable.
Question principale de droit
L’absence d’information du syndic par un copropriétaire agissant seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot rend-elle son action irrecevable ?
Solution des juges
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle affirme que, si le copropriétaire agissant individuellement doit informer le syndic, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité.
Autrement dit, l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose une obligation d’information, mais sans sanction procédurale attachée à son non-respect.
La Haute juridiction confirme ainsi une jurisprudence constante (Civ. 3e, 26 nov. 1975 ; 30 mars 1978, n° 76-14.922 ; 28 janv. 1981 ; CA Paris, 17 sept. 2012 ; CA Aix-en-Provence, 16 janv. 2014).
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1. Une obligation d’information… mais sans sanction
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 51 du décret du 17 mars 1967 prévoient que le copropriétaire doit transmettre copie de toute assignation au syndic par lettre recommandée.
Cependant, aucun de ces textes ne prévoit la nullité ou l’irrecevabilité en cas de manquement.
L’objectif est simplement de permettre au syndicat des copropriétaires de se joindre à l’action si l’intérêt collectif de l’immeuble est concerné.
2. Une sécurité pour les copropriétaires
Cette solution protège les copropriétaires qui agissent pour la défense de leurs droits privatifs : leur action ne peut être écartée pour un simple vice de forme.
3. Un rappel utile pour les syndics et administrateurs de biens
Même si l’absence d’information ne rend pas l’action irrecevable, les professionnels doivent encourager les copropriétaires à respecter cette formalité.
Elle demeure utile pour la coordination des actions judiciaires et pour éviter des décisions contradictoires entre intérêts individuels et collectifs.
À retenir
🔹 Le copropriétaire peut agir seul en justice pour la propriété ou la jouissance de son lot.
🔹 Il doit en informer le syndic (art. 15, al. 2, loi du 10 juillet 1965).
🔹 Mais le défaut d’information n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action.
🔹 Finalité : permettre au syndicat d’intervenir à l’instance s’il y a un intérêt collectif.
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