Trouble manifestement illicite : le locataire peut agir contre le syndicat des copropriétaires

✅ Références de l'arrêt

Cour d’appel de Nouméa, 15 mai 2023, n° 23/00065
Affaire portant sur la légitimité de l’action intentée en référé par un locataire commercial contre le syndicat des copropriétaires, au titre du trouble manifestement illicite causé par le retrait de l’autorisation d’occuper une terrasse en copropriété.

⚖️ Principe dégagé par l’arrêt

Un locataire peut agir directement contre un syndicat des copropriétaires, en référé, pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en l'absence de lien de droit direct avec la copropriété, dès lors que ce trouble porte atteinte à ses droits issus du bail.

Ce principe confirme qu’en matière de référé, l’intérêt à agir prévaut sur l’existence d’un rapport juridique direct, dès lors qu’il existe une atteinte grave et évidente à une situation contractuelle légalement protégée.

L'ARRÊT EN DÉTAIL

⚖️ Faits

Un locataire exploitant un bar dans une galerie marchande bénéficiait, en vertu de son bail commercial conforme au règlement de copropriété, du droit d'installer une terrasse démontable sur l’esplanade (partie commune).

Par résolution, le syndicat des copropriétaires a décidé de révoquer l’autorisation d’occupation accordée jusque-là à certains établissements, exigeant le retrait immédiat des installations.

🧑‍⚖️ Procédure

Le locataire a saisi le juge des référés afin d’obtenir :

• La suspension des effets de la résolution du syndicat ;

• La suspension des travaux de démontage ;

• La restitution des installations et une indemnisation provisionnelle pour le préjudice subi.

Le syndicat s’est opposé à cette action, arguant de l’absence de lien juridique direct entre le locataire et la copropriété.

❓Question de droit

Un locataire peut-il, en l’absence de lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, agir directement contre lui en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite ?

📌 Solution retenue par les juges

Oui. La cour d’appel de Nouméa reconnaît que le locataire, bien que tiers à la copropriété, dispose d’un intérêt à agir dès lors qu’il subit un trouble manifestement illicite.

Elle retient notamment que :

• Le règlement de copropriété, intégré au bail, autorisait explicitement les aménagements démontables sur l’esplanade ;

• La mesure prise visait uniquement ce locataire, tandis que les autres commerçants continuaient à exploiter sous des structures similaires ;

• Le retrait de la terrasse, décidé sans justification équitable, portait une atteinte directe et disproportionnée à l’activité commerciale du preneur.

Le syndicat est ainsi condamné à verser une provision à valoir sur le préjudice.

🎯 Enseignements pratiques pour les professionnels de l’immobilier

• ✔️ Un locataire peut agir en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même sans être copropriétaire, lorsque ses droits contractuels sont compromis.

• ⚠️ Un syndicat de copropriétaires ne peut révoquer une autorisation d’occupation des parties communes de manière discriminatoire ou abusive, surtout si cette autorisation découle du règlement de copropriété et est reproduite dans le bail.

• 🛡️ Cette décision rappelle l’importance, pour les bailleurs et les syndicats, de coordonner leurs actions pour éviter des sanctions ou contentieux fondés sur la rupture d’équilibre contractuel ou l’atteinte à la jouissance paisible.

• 📌 Enfin, cette affaire illustre une jurisprudence constante : la notion de trouble manifestement illicite est autonome et peut être invoquée par toute personne qui en est victime, indépendamment des liens contractuels entre les parties.