Cour de cassation, 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.885
📌 Principe de l'arrêt
La division d’un lot de copropriété est libre par principe (article 9 de la loi du 10 juillet 1965), sauf interdiction expresse figurant :
-
dans le règlement de copropriété, ou
-
dans une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
Tant qu’une décision d’assemblée n’a pas été annulée judiciairement, elle est exécutoire.
✅ Les faits
Un copropriétaire procède à la division d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Or, l’assemblée générale avait interdit la division des lots dès 1981, par une décision qui avait été contestée à l’époque… sans succès.
S’appuyant sur cette décision toujours en vigueur, le syndicat des copropriétaires saisit la justice pour faire annuler la division réalisée sans autorisation.
🔍 La procédure
La cour d’appel de Lyon rejette la demande du syndicat, estimant que celui-ci n’avait pas démontré que la décision de 1981 interdisant la division n’avait pas été annulée par la justice.
Autrement dit, la cour renverse la charge de la preuve : au syndicat de prouver qu’il n’y a pas eu annulation…
❓La question posée à la Cour de cassation
Une décision d’assemblée générale interdisant la division de lot, contestée sans succès en justice, reste-t-elle applicable ? Et qui doit démontrer qu’elle a été annulée ou non ?
⚖️ Solution de la Cour de cassation
La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel :
👉 Les décisions d’assemblée générale sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées judiciairement.
👉 C’est donc au copropriétaire qui prétend qu’une décision n’est plus valable de démontrer son annulation.
La division opérée par le copropriétaire est donc irrégulière, la décision de 1981 interdisant cette opération étant toujours en vigueur.
📚 Les enseignements pratiques pour les agents immobiliers
💡 1. La division de lot est libre… sauf si elle est interdite.
Avant de proposer ou de conseiller la division d’un lot (ex : création de lots à la revente, transformation en studios, reconfiguration pour location courte durée…), vérifiez le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée.
🔍 2. Une décision d’AG vaut loi entre copropriétaires, même ancienne.
Une décision régulièrement adoptée, même remontant à plusieurs décennies, reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée par le juge.
⚖️ 3. La charge de la preuve repose sur celui qui conteste la validité d’une décision.
L’agent immobilier ou le notaire ne peut présumer l’annulation d’une décision d’assemblée générale : la preuve de l’annulation doit être apportée.
🛡️ 4. Responsabilité professionnelle en jeu.
En cas de conseil erroné ou d’ignorance d’une interdiction de division, la responsabilité RCP de l’agent immobilier pourrait être engagée. La prudence impose donc un examen attentif de l’historique des décisions d’assemblée, surtout lorsqu’une division est envisagée.
💬 À retenir :
Même une décision d’AG ancienne non annulée a valeur exécutoire.
En matière de division de lots, ne vous fiez pas aux apparences : consultez toujours les documents de copropriété avant d’agir ou de conseiller.
Ajouter un commentaire
Commentaires