Pas d'honoraires pour le syndic dont le mandat a été annulé en assemblée générale 🏢⚖️

Référence de l'arrêt 📜

Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-14.697, n° 104 FS-B

Rappel du principe ⚖️

Lorsqu'une assemblée générale désigne un syndic et que cette désignation est ultérieurement annulée, les honoraires perçus par le syndic à ce titre doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. Cette solution repose sur le principe selon lequel une annulation a un effet rétroactif et prive le syndic de tout pouvoir d'agir au nom du syndicat.

Les faits 📖

Dans cette affaire, un syndic avait été réélu par une assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, cette décision a été contestée par un copropriétaire, qui a obtenu son annulation en justice pour irrégularité. Entre-temps, le syndic avait perçu des honoraires pour l'exécution de son mandat.

La question juridique ❓

Le syndicat des copropriétaires peut-il exiger du syndic la restitution des honoraires perçus alors même que les comptes de la copropriété avaient été approuvés en assemblée générale ?

La solution apportée par la Cour de cassation ⚖️

La Cour de cassation a confirmé que l'annulation de la désignation du syndic entraîne la nullité de son mandat avec effet rétroactif. Par conséquent, les honoraires qu'il a perçus doivent être restitués au syndicat des copropriétaires, peu importe que les comptes aient été approuvés. La Haute Juridiction rappelle que l'approbation des comptes ne constitue pas une validation du compte individuel de chaque copropriétaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 45-1, al. 1).

En outre, ni le quitus donné au syndic ni la théorie de la gestion d'affaires ne peuvent justifier le maintien de ces honoraires. Le syndic ne peut percevoir de rémunération en dehors des conditions fixées par son mandat, conformément à la loi Hoguet (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 1er ; D. n° 72-678 du 20 juill. 1972, art. 66). Toutefois, la Cour rappelle que si une prestation a été effectivement rendue et ne peut être restituée en nature, le syndicat pourrait devoir verser une indemnisation équivalente (Cass. 3e civ., 16 janv. 2013, n° 11-28.022 ; Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-26.128).

Enseignements pour les syndics 📌

1. Vigilance sur la validité de la désignation 🧐 : Un syndic doit s'assurer que sa nomination est régulière pour éviter un risque d'annulation et la restitution des honoraires perçus.

2. Aucune rémunération en l'absence d'un mandat valide 🚫💰 : Sans mandat régulièrement adopté, un syndic ne peut prétendre à aucune rémunération.

3. Impact limité de l'approbation des comptes 📑 : L'approbation des comptes de la copropriété ne couvre pas les honoraires indûment perçus.

4. Possibilité d'indemnisation en cas de prestations rendues 💡 : Si la copropriété a effectivement bénéficié des services du syndic, elle pourrait être tenue de lui verser une compensation.

Cette décision rappelle l'importance pour les syndics de respecter scrupuleusement les règles de désignation et de rémunération afin d'éviter des difficultés financières ultérieures.