Travaux en copropriété : qui décide ? La Cour de cassation tranche !

Arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 n°23-18586 : Décision de l'assemblée générale en présence de parties communes spéciales

📌 Les faits

Dans une copropriété, des copropriétaires souhaitaient réaliser des travaux de percement et d'aménagement affectant à la fois des parties communes spéciales et des parties communes générales. Plus précisément, ces travaux impliquaient des modifications sur des espaces verts et plantations classés en parties communes spéciales, tout en impactant également la terrasse, partie commune générale de l'immeuble.

⚖ La procédure

Des copropriétaires contestataires ont engagé un recours en annulation contre la décision d'autorisation des travaux, en estimant que seule l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires était compétente pour se prononcer sur une telle modification affectant des parties communes générales. La Cour d'appel de Paris a jugé que l'autorisation relevait bien de la compétence de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

❓ La question principale

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si des travaux affectant à la fois des parties communes spéciales et des parties communes générales pouvaient être décidés uniquement par les copropriétaires concernés par la partie commune spéciale, ou si une décision de l'ensemble des copropriétaires était requise.

⚖ La solution de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 6 février 2025 n°23-18586, la Cour de cassation rappelle le principe selon lequel lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ces derniers ont seuls compétence pour prendre des décisions les concernant exclusivement. Toutefois, elle précise que lorsqu'une décision d'autorisation de travaux porte à la fois sur des parties communes générales et des parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Ainsi, la Cour de cassation confirme l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, qui avait jugé à bon droit que l'autorisation de travaux concernait l'ensemble des copropriétaires.

📢 Les enseignements pour les syndics

Cet arrêt apporte plusieurs enseignements essentiels pour les syndics de copropriété :

🏢 Vérification de la nature des parties communes concernées :Avant de soumettre une décision à l'assemblée générale, il est crucial d'identifier si les travaux affectent uniquement des parties communes spéciales ou s'ils impactent également des parties communes générales.

🗳 Compétence de l'assemblée générale : Si des travaux concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, l'assemblée générale de tous les copropriétaires est seule compétente pour les autoriser.

🛠 Encadrement des autorisations de travaux : Les syndics doivent être vigilants sur la procédure de vote en assemblée générale afin d'éviter toute contestation ultérieure de décisions adoptées par un groupe restreint de copropriétaires.

💡 Conseil et accompagnement des copropriétaires : Le syndic doit conseiller les copropriétaires sur la légalité des procédures décisionnelles et veiller à la conformité des décisions avec le règlement de copropriété et la jurisprudence en vigueur.

Cet arrêt de la Cour de cassation constitue donc un rappel fondamental sur les modalités de prise de décision en copropriété lorsque des parties communes générales et spéciales sont simultanément concernées par une autorisation de travaux.