Les travaux affectant les parties communes générales et spéciales : qui votent ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 6 févr. 2025, n° 23-18.586, n° 68 FS-B

Le principe de l'arrêt

Lorsque des travaux concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, ils doivent être autorisés par l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires. Il n'est pas nécessaire qu'une autorisation supplémentaire soit accordée par les seuls copropriétaires des parties communes spéciales.

Détails de l'affaire

Les faits

Un copropriétaire avait obtenu l'autorisation de percer la terrasse du 3e étage d'un immeuble afin d'y installer des ventilateurs. Cette terrasse comprenait des espaces verts qualifiés de parties communes spéciales appartenant à trois copropriétaires.

La procédure

L'un de ces trois copropriétaires a contesté la validité de l'autorisation, estimant que la décision aurait dû être prise non seulement par l'ensemble des copropriétaires, mais également par les seuls copropriétaires des parties communes spéciales.

La question posée

Les travaux affectant à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales doivent-ils faire l'objet d'une double autorisation, avec un vote distinct des seuls copropriétaires concernés par les parties communes spéciales ?

La solution des juges

La Cour de cassation a confirmé l'arrêt de la cour d'appel en jugeant qu'une seule autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires suffit. Il n'est pas nécessaire d'obtenir en plus un vote des copropriétaires des parties communes spéciales.

Cette décision évite une double autorisation qui aurait donné aux copropriétaires des parties communes spéciales un droit de veto sur des travaux concernant aussi les parties communes générales.

Information des copropriétaires sur le projet

Les copropriétaires contestant l'autorité de la décision ont également argué d'un manque d'informations préalables. Ils invoquaient notamment l'absence de descriptif technique précis et de données sur la qualité de l'air et le traitement des fumées. Toutefois, les juges du fond ont estimé que les documents fournis étaient suffisants pour permettre un vote éclairé.

En effet, le projet de résolution était accompagné de courriers explicatifs, de photographies, de croquis et de propositions techniques détaillées.

Conseils pour les syndics

• Bien identifier les parties communes concernées : avant toute prise de décision, il est essentiel de vérifier si les travaux impactent à la fois des parties communes générales et spéciales.

• Informer précisément les copropriétaires : prévoir une documentation complète (plans, descriptifs, impacts techniques) pour éviter toute contestation sur un manque d'information.

• Ne pas organiser de vote distinct inutilement : si les travaux touchent à la fois des parties communes générales et spéciales, un vote unique de l'assemblée générale suffit.

• Anticiper les contestations : les copropriétaires peuvent contester une décision sur le fondement d'un défaut d'information ou d'une mauvaise interprétation du règlement de copropriété. Une bonne préparation permet d'éviter des contentieux.