Attention au contenu de la mise en demeure article 19-2

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, n°24-70007

La question :

La mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de cette même loi des charges échues impayées des exercices antérieurs ?

Réponse :

Oui.
La Cour de cassation rappelle que :

« La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité. »

Rappel des exigences légales pour la mise en demeure :

1. Précision de la nature des sommes réclamées :

La mise en demeure doit spécifier clairement la nature des sommes dues, en distinguant :

• Provisions ordinaires : Montants liés au budget prévisionnel de l’exercice en cours (article 14-1 de la loi).

• Dépenses exceptionnelles : Travaux ou charges extraordinaires non incluses dans le budget prévisionnel.

2. Ventilation des dettes :

• Les provisions et les charges échues doivent être ventilées par exercice comptable.

• Les dettes issues des exercices antérieurs doivent être dissociées des charges en cours.

3. Montants détaillés :

Chaque poste doit être présenté de manière précise avec :

• Le type de dépense (provisions ordinaires, travaux, charges échues).

• Le montant exact pour chaque poste réclamé.

4. Respect de la forme légale :

La mise en demeure doit être conforme aux règles suivantes :

• Mode de transmission : Elle doit être envoyée par un moyen permettant de prouver sa réception (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier).

• Délai raisonnable : Un délai doit être accordé au débiteur pour régler les sommes dues avant toute procédure.

Enseignements pratiques :

• La mise en demeure est un préalable essentiel pour engager une procédure de recouvrement de charges en copropriété.

• L’absence de précision, de ventilation ou de respect des formes légales peut entraîner son irrecevabilité.

• Les syndics doivent s’assurer d’une rigueur extrême dans la rédaction de ce document, sous peine de compromettre les actions judiciaires du syndicat des copropriétaires.