Accès et modification de la toiture-terrasse en copropriété

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2024,  n°20/06279

Les faits :

Des copropriétaires, situés au dernier étage, souhaitent aménager une trémie et une toiture-terrasse à usage privatif.
Cependant, l’assemblée générale des copropriétaires rejette leur demande.

En désaccord, les copropriétaires contestent cette décision. Ils invoquent une clause du règlement de copropriété stipulant que les propriétaires des derniers étages peuvent modifier l'accès à la toiture. Ils demandent également l’autorisation judiciaire pour réaliser les travaux.

La question :

Une clause du règlement de copropriété peut-elle restreindre ou supprimer le pouvoir de décision de l’assemblée générale sur les parties communes ?

La décision de la Cour de cassation :

Les juges ont confirmé que :

1. Primauté de l’assemblée générale :
   Le syndicat des copropriétaires conserve son pouvoir exclusif de décision sur les parties communes, incluant les toitures et toitures-terrasses.

   • Une clause du règlement de copropriété ne peut pas lui retirer ce pouvoir.

2. Nullité des clauses abusives :
   Toute clause permettant automatiquement aux copropriétaires des derniers étages de modifier ou d’accéder à la toiture-terrasse, sans décision préalable de l’assemblée générale, est considérée comme nulle.

   • Cette nullité repose sur le principe que la gestion et la modification des parties communes nécessitent une décision collective adoptée en assemblée générale.

3. Clause réputée non écrite :
   Les clauses contraires au statut de la copropriété (notamment celles qui restreignent les droits du syndicat sur les parties communes) sont réputées non écrites, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Enseignements à retenir :

• Pouvoirs inaliénables de l’assemblée générale :
  L’assemblée générale des copropriétaires reste l’autorité suprême en matière de gestion et de modification des parties communes.

• Contrôle des règlements de copropriété :
  Les dispositions du règlement de copropriété ne peuvent déroger aux principes fondamentaux de la gestion collective des parties communes.

• Recours judiciaire :
  En cas de refus d’une autorisation par l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent saisir le juge, mais doivent démontrer que leur projet respecte les droits des autres copropriétaires et l’intérêt collectif.