Les Syndics de Copropriétés sous la surveillance de la DGCCRF

Il s'agit d'une enquête de la DGCCRF en 2021-2022 portant sur 457 syndics de copropriétés contrôlés publié en juillet 2024.

Un Bilan des Anomalies et des Pratiques Abusives

Les syndics de copropriétés sont des acteurs essentiels dans la gestion des biens immobiliers en France. Cependant, une récente enquête menée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a révélé de nombreuses irrégularités dans leurs pratiques, en particulier concernant l'utilisation du contrat-type obligatoire et la facturation des services.

Un Contexte de Renforcement Réglementaire

Face aux abus signalés par les copropriétaires et afin de renforcer la transparence dans les relations entre ces derniers et les syndics, les autorités françaises ont introduit un contrat-type pour la gestion des copropriétés. Ce modèle vise à standardiser les services offerts par les syndics et à limiter les prestations facturables en dehors du forfait de gestion courante. Les syndics doivent respecter ce cadre, tout en assurant que seules des prestations spécifiques, prévues par la loi, peuvent être facturées en supplément.

Enquête de la DGCCRF : Des Résultats Alarmants

Entre 2021 et 2022, la DGCCRF a mené une vaste enquête sur 457 syndics de copropriétés pour vérifier la conformité à ces nouvelles exigences. Les résultats sont préoccupants : sur les 457 établissements contrôlés, 313 présentaient des anomalies, soulignant ainsi la persistance des pratiques non conformes dans ce secteur.

Les principales irrégularités relevées incluent :

1. Non-respect du contrat-type : De nombreux syndics n’ont pas intégré les évolutions réglementaires dans leurs contrats. Les erreurs étaient particulièrement courantes parmi les syndics indépendants, souvent non affiliés à une chambre syndicale. Des infractions notables concernaient notamment le non-respect des clauses sur la résiliation des contrats et la désignation des prestataires.

2. Facturations abusives : Les enquêteurs ont découvert de nombreux cas de facturations indues. Parmi les pratiques relevées :

   • La facturation de prestations qui devraient être incluses dans le forfait de gestion courante, comme l’organisation des assemblées générales.
   • Des montants facturés pour des prestations complémentaires supérieurs à ceux prévus dans le contrat initial.
   • Des frais imputés indûment au syndicat des copropriétaires.
   • La perception par les syndics d'une part des intérêts bancaires appartenant à la copropriété.
   • La facturation du forfait annuel sur une base comptable erronée.
   • Une majoration injustifiée des tarifs.

3. Défaut d’information : Certains syndics manquaient de transparence concernant l'affichage des prix dans leurs locaux ou sur leurs sites internet. Des manquements ont également été constatés concernant l’information sur les droits des consommateurs, comme la liste d’opposition au démarchage téléphonique Bloctel ou la médiation de la consommation.

Réactions et Sanctions

Face à ces manquements, la DGCCRF a pris des mesures pour contraindre les syndics à se conformer à la réglementation. Les actions menées incluent :

• 134 avertissements pour des infractions mineures, comme le défaut d’information sur les prix ou des facturations illicites.
• 150 injonctions pour des cas plus graves de facturation abusive, exercice illégal de l’activité sans carte professionnelle, ou mauvaise gestion des registres.
• 41 procès-verbaux administratifs pour non-respect du contrat-type.
• 9 procès-verbaux pénaux pour des infractions plus sérieuses.
• 2 amendes ont été prononcées, et une proposition de transaction pénale a été acceptée par un opérateur, notamment pour des pratiques commerciales trompeuses.

Conclusion : Vers une Amélioration Progressive ?

Bien que l’enquête révèle encore de nombreuses pratiques non conformes, il est important de noter une légère amélioration par rapport aux années précédentes, avec un taux d’anomalie passant de 72,8 % en 2021 à 65,4 % en 2022. Les professionnels contrôlés ont souvent réagi positivement en se conformant rapidement aux injonctions de la DGCCRF.

Cette enquête souligne l'importance d'une vigilance continue et d'un renforcement des contrôles pour protéger les copropriétaires et assurer une gestion transparente et équitable des copropriétés en France.

Quelles leçons pour les syndics de copropriétés ? 

L'enquête menée par la DGCCRF et ses résultats offrent plusieurs leçons importantes pour les syndics de copropriétés, en mettant en lumière les domaines où des améliorations sont nécessaires pour assurer une gestion plus transparente, conforme et éthique. Voici les principales leçons à en tirer :

1. Respecter le Cadre Réglementaire

La première et la plus évidente des leçons est l'importance de se conformer strictement aux règles en vigueur, notamment l'utilisation du contrat-type imposé par la loi. Les syndics doivent s’assurer que leurs contrats respectent les modalités réglementaires, y compris les clauses relatives à la résiliation et à la désignation des prestataires.

2. Transparence des Tarifications

Les syndics doivent éviter toute forme de facturation abusive ou non justifiée. Les prestations incluses dans le forfait de gestion courante ne doivent pas faire l'objet de frais additionnels, et les tarifs des prestations complémentaires doivent être clairement définis et respectés. La transparence tarifaire est essentielle pour maintenir la confiance des copropriétaires et éviter des sanctions.

3. Améliorer l’Information aux Copropriétaires

L’information aux copropriétaires doit être claire et exhaustive. Cela inclut non seulement l’affichage des prix dans les locaux et sur les sites internet, mais aussi des informations sur des droits des consommateurs, tels que le service de médiation ou la liste Bloctel. Une communication transparente aide à prévenir les malentendus et les conflits.

4. Renforcer la Conformité Professionnelle

Les syndics doivent veiller à être en conformité avec toutes les exigences professionnelles, y compris la détention d'une carte professionnelle valide et la bonne gestion des registres de mandats. L’exercice de la profession doit être fait dans le respect des normes établies pour éviter les sanctions légales.

5. Réactivité et Mise en Conformité

Les professionnels du secteur doivent être réactifs face aux demandes de mise en conformité. L'enquête a montré que les syndics qui ont rapidement corrigé les anomalies ont évité des sanctions plus sévères. Adopter une approche proactive en matière de conformité peut non seulement éviter des problèmes juridiques, mais aussi renforcer la réputation du syndic.

6. Éthique et Bonne Gouvernance

Au-delà de la simple conformité, les syndics doivent adopter une approche éthique dans leur gestion. Cela inclut une facturation honnête, une gestion financière transparente, et un engagement à servir les intérêts des copropriétaires. L’éthique dans la gestion immobilière est la clé pour bâtir une relation de confiance durable avec les copropriétaires.

7. Formation Continue

Enfin, les évolutions réglementaires sont fréquentes dans le secteur immobilier. Les syndics doivent donc s'engager dans une formation continue pour rester informés des changements législatifs et des bonnes pratiques de gestion. Cela permet non seulement de se conformer à la loi, mais aussi d’optimiser la gestion des copropriétés sous leur responsabilité.

En somme, ces leçons montrent qu'il est impératif pour les syndics de respecter scrupuleusement la réglementation, de faire preuve de transparence, et d'adopter une gestion éthique et professionnelle pour éviter les sanctions et maintenir la confiance des copropriétaires.

source : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/syndics-de-coproprietes-le-contrat-type-pas-toujours-utilise-beaucoup-de-facturations-indues