Une erreur sur la feuille de présence : l'AG est-elle frappée de nullité ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 22-17764, 

1. Rappel du principe tiré de l'arrêt

Lorsqu'une assemblée générale de copropriétaires est irrégulièrement composée, elle peut être annulée sans qu'il soit nécessaire de démontrer un grief. Cette règle garantit que les décisions prises en assemblée générale respectent les droits de chaque copropriétaire et les dispositions légales.

2. Les faits

La société civile immobilière (SCI) Le Désert rouge, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a contesté la validité de plusieurs assemblées générales de copropriétaires. Elle a ainsi assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2016, ainsi que des assemblées des 8 avril 2014 et 17 avril 2015, qui avaient désigné et reconduit le syndic en fonction.

3. La question principale posée aux juges

L'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale n'entrainant aucun grief est-elle suffisante pour entraîner la nullité de l'AG ?

4. Les arguments des parties

• La SCI Le Désert rouge : 
  •  a d'abord soutenu que certaines personnes ayant voté lors de l'assemblée générale du 8 avril 2014 n'avaient pas la qualité requise pour le faire. Plus précisément, elle a souligné que M. [K] et Mme [B] n'étaient pas copropriétaires et ne pouvaient donc pas voter. De plus, M. [J] [L] ne disposait pas d'un pouvoir écrit de la copropriétaire qu'il était censé représenter, et M. [Y] ne pouvait pas, à lui seul, représenter l'ensemble des copropriétaires présents en méconnaissance du caractère délibératif de l'assemblée. La SCI a ainsi soutenu que la composition de l'assemblée était irrégulière, ce qui justifiait l'annulation des décisions prises.

  • La SCI a également contesté la validité des assemblées générales suivantes, celles du 17 avril 2015 et du 27 juin 2016, au motif que celles-ci étaient fondées sur des décisions prises lors de l'assemblée générale du 8 avril 2014, laquelle devait, selon elle, être annulée en raison des irrégularités évoquées. Selon la SCI, l'irrégularité affectant la première assemblée avait des conséquences en chaîne sur les décisions subséquentes, rendant ces dernières également nulles.

• Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a argumenté que, même si des erreurs ou omissions mineures pouvaient exister, comme l'absence de certaines mentions sur la feuille de présence, ces défauts n'étaient pas suffisants pour annuler les décisions prises. Il a précisé que l'exactitude des présences et des votes n'était pas contestée, ce qui devait garantir la validité des délibérations.

  Le syndicat des copropriétaires faisait référence à des mentions spécifiques qui pouvaient être absentes ou incomplètes sur la feuille de présence lors des assemblées générales. Ces mentions incluent généralement :

  1. Les domiciles des copropriétaires : L'absence des adresses des copropriétaires sur la feuille de présence.

  2. Le nombre exact de voix : Les informations précises sur le nombre de voix dont disposait chaque copropriétaire ou mandataire, en fonction de leurs quotes-parts dans les parties communes.

5. La solution des juges

La Cour d'appel : a considéré que le défaut des mentions relatives aux domiciles des copropriétaires et au nombre de voix de la SCI sur la feuille de présence était insuffisant pour justifier l’annulation de l’assemblée.

Toutefois, la Cour de cassation a annulé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, soulignant que l'irrégularité dans la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de prouver un grief. De plus, la Cour a cassé l'arrêt pour avoir omis de vérifier si les personnes ayant voté lors des assemblées avaient la qualité pour le faire et si le délai de contestation avait été respecté.