Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 22-17.764
Rappel du principe tiré de l'arrêt
La Cour de cassation rappelle que toute irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale de copropriétaires entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief. Cette nullité peut être invoquée lorsque des personnes sans qualité ont voté, remettant ainsi en cause la validité des décisions prises lors de cette assemblée.
Les faits
La Société Civile Immobilière (SCI) , propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de plusieurs assemblées générales (AG) : celle du 27 juin 2016, celle du 8 avril 2014 qui avait désigné le syndic ayant convoqué la première, et celle du 17 avril 2015 qui avait reconduit le mandat de ce même syndic.
La question principale posée aux juges
La question principale était de déterminer si la participation de personnes sans qualité à l'assemblée générale du 8 avril 2014 rendait cette assemblée, ainsi que les décisions prises lors de celle-ci, nulles et non avenues, et par conséquent, d'annuler les assemblées ultérieures qui découlaient de cette première.
Les arguments des parties
- SCI : Elle soutenait que les personnes présentes à l'AG du 8 avril 2014 n'avaient pas la qualité pour voter, ce qui rendait cette assemblée irrégulière et justifiait son annulation ainsi que celle des assemblées suivantes.
- Syndicat des copropriétaires : Il arguait que les mentions figurant sur la feuille de présence étaient exactes quant à la présence des copropriétaires ou de leurs mandataires, et que ces irrégularités n'étaient pas suffisantes pour annuler les décisions prises.
La solution des juges
La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait rejeté la demande de la SCI. Elle a jugé que la cour d'appel n'avait pas correctement recherché si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient la qualité pour voter. La Cour a souligné que l'irrégularité dans la composition de l'assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.
Le montant de la condamnation
La Cour de cassation a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier aux dépens de l'instance. En application de l'article 700 du Code de procédure civile, la demande de la SCI pour le remboursement des frais de justice a été rejetée.
Quelle leçon pour les syndics ?
Cet arrêt souligne l'importance pour les syndics et copropriétaires de vérifier rigoureusement la qualité des votants lors des assemblées générales afin de prévenir toute irrégularité susceptible d'entraîner l'annulation des décisions prises. Pour les professionnels de l'immobilier, il est crucial de conseiller leurs clients sur la conformité des assemblées générales et de maintenir une documentation précise et à jour.
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