Quand l'absence d'autorisation coûte cher !

Il s'agit d'un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 4 avril 2024 n°23-14517

Les faits :  Mme [E] possède un local commercial donné en bail à la société Le 38 République, qui y exploite un restaurant. Le 38 République a acquis ce fonds de commerce en septembre 2020. Le syndicat des copropriétaires a enlevé sans autorisation le conduit d'extraction des fumées du restaurant pour réaliser des travaux de ravalement.

Procédure Initiale : Le 38 République et Mme [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic (Gérard Safar SAS) en justice pour réinstaller le conduit. Le juge des référés a condamné le syndicat à remettre en état l'installation d'extraction sous astreinte de 150 euros par jour de retard après trois mois.

Appel : Le syndicat et le syndic ont fait appel, arguant que le conduit n'était pas autorisé et qu'ils avaient le droit de le retirer pour les travaux. Mme [E] et Le 38 République ont maintenu que l'enlèvement sans leur consentement constituait une voie de fait et un trouble illicite.

Décision de la Cour d'Appel :

1. Confirmation de la décision initiale : La cour confirme que le syndicat doit remettre en état le conduit d'extraction sous astreinte de 150 euros par jour de retard après trois mois.
2. Condamnation du syndic : La cour condamne également Gérard Safar SAS à remettre en état le conduit, solidairement avec le syndicat des copropriétaires.
3. Domages-intérêts : Le syndicat et le syndic doivent payer 2.000 euros chacun à Mme [E] et à Le 38 République pour les préjudices subis.
4. Frais de justice : Le syndicat et le syndic sont condamnés aux frais de justice de première instance et d'appel, ainsi qu'à des indemnités supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Motivation de la Cour :

• Le syndicat a enlevé le conduit sans autorisation judiciaire, causant un trouble manifestement illicite.
• Mme [E] avait accepté une dépose provisoire, non définitive.
• La cour a jugé que l'absence d'autorisation judiciaire et l'opposition du syndic voisin ne justifiaient pas la dépose définitive du conduit.
• Le syndic Gérard Safar SAS a manqué à ses obligations professionnelles en ne cherchant pas à obtenir une autorisation judiciaire.

En conclusion, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont condamnés à remettre en état l'installation d'extraction et à verser des indemnités pour les préjudices causés à Mme [E] et à la société Le 38 République.

La décision de justice souligne l'importance pour les syndics de copropriété de respecter les droits des copropriétaires et des locataires, en particulier lorsqu'il s'agit d'installations importantes pour le fonctionnement des commerces. Les syndics doivent agir dans le cadre de la légalité et obtenir les autorisations nécessaires avant de procéder à des modifications ou à des suppressions d'installations.

Quel conseils pour les syndics : 

1. Obtenez les Autorisations Nécessaires :

   • Avant de retirer ou modifier des installations, assurez-vous d'avoir toutes les autorisations légales requises.

2. Consultez les Parties Concernées :

   • Informez et consultez les copropriétaires et les locataires concernés par les travaux pour éviter des conflits et des litiges futurs.

3. Respectez les Engagements :

   • Tenez compte des engagements pris envers les copropriétaires et les locataires, comme les autorisations préalablement accordées.

4. Agissez de Bonne Foi :

   • La bonne foi est cruciale dans la gestion des copropriétés. Agir sans concertation ou autorisation peut être interprété comme un abus de pouvoir.

5. Préparez une Documentation Solide :

   • Documentez toutes les démarches, décisions et consultations effectuées pour justifier vos actions en cas de litige.

6. Formez-vous et Tenez-vous Informés :

   • La législation évolue constamment. Assurez-vous de suivre des formations régulières et de rester informé des évolutions légales et réglementaires.