Atteinte aux Parties Communes : Les limites du droit d'action d'un copropriétaire

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 7 mars 2024  n°17-28537 

Les faits

Un copropriétaire a engagé une procédure pour faire cesser une atteinte aux parties communes lui causant un préjudice et obtenir réparation du coût des travaux nécessaires à la remise en état d'une terrasse, partie commune. Cette action était motivée par l'inaction du syndicat des copropriétaires.

La question

Un copropriétaire peut-il agir seul pour obtenir l'indemnisation des coûts des travaux de réparation des parties communes affectées par une atteinte, ou cette responsabilité incombe-t-elle exclusivement au syndicat des copropriétaires ?

La décision de la Cour de Cassation

La Cour de cassation a statué en rappelant que, même si un copropriétaire peut agir seul pour faire cesser une atteinte aux parties communes qui lui cause un préjudice propre, il n'a pas qualité pour agir en paiement du coût des travaux nécessaires pour remédier à cette atteinte. Selon la Haute Cour, il revient exclusivement au syndicat des copropriétaires de percevoir toute indemnisation et de l'utiliser pour la réalisation des travaux de remise en état.

Les arguments de la Cour

La Cour a souligné que bien que le copropriétaire puisse demander la cessation d'une atteinte qui lui cause un préjudice direct, il n’est pas habilité à réclamer les frais de réparation. Cette responsabilité est réservée au syndicat des copropriétaires, qui est chargé de la gestion des parties communes et de l'affectation des fonds pour leur entretien et réparation.

Quelle leçon à Retenir pour les syndics ? 

Cette décision rappelle que les copropriétaires ne peuvent pas directement obtenir l'indemnisation pour les réparations des parties communes, même si le préjudice est personnel. En cas d’atteinte aux parties communes, il est essentiel de passer par le syndicat des copropriétaires, qui détient le pouvoir exclusif de percevoir les indemnités et de gérer les réparations nécessaires. Les copropriétaires doivent donc s'assurer que le syndicat agit conformément à ses obligations pour résoudre les problèmes relatifs aux parties communes.