Quand le syndic détourne des fonds...

1. Rappel du principe tiré de l'arrêt

Les professionnels de l'immobilier doivent souscrire une garantie financière pour couvrir les créances résultant des versements effectués dans le cadre de leurs activités. Cette garantie est due, quelle que soit la cause de la défaillance du professionnel, dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible.

2. Les faits

Un syndic a informé ses clients de détournements de fonds commis par un salarié depuis 2015. Elle a déclaré le sinistre à son assureur, Allianz, et à sa garante financière, la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC). L'assureur a refusé de garantir le Le syndicat des copropriétaires et a imposé au syndicat de se retourner préalablement contre le syndic. 

Mécontent, le syndicat des copropriétaire a assigné le syndic, l'assurance et sa garantie financière  pour obtenir le remboursement des fonds détournés et une provision pour le préjudice financier.

3. La question principale posée aux juges

Quand le syndicat des copropriétaires subit un détournement de fonds par son syndic, l'organisme de garantie financière peut-il exiger que le syndicat poursuive d'abord le syndic responsable du détournement ? 

4. Les arguments des parties

• Arguments de CEGC : CEGC soutenait que la garantie financière ne devait pas être mise en œuvre en cas de fautes de gestion de l'entreprise et que la créance, bien que admise à titre définitif, ne justifiait pas l'obligation de garantie.
• Arguments du syndicat des copropriétaires : Ils arguaient que CEGC devait garantir la restitution des fonds détournés, indépendamment des causes de la défaillance de l'ACIM.

5. La solution des juges

La Cour de cassation a jugé que la garantie financière couvre toute créance résultant d'un versement effectué à l'occasion d'opérations immobilières, indépendamment des causes de la défaillance du professionnel. En l'espèce, la créance de 231 267,22 euros, certaine, liquide et exigible, devait être garantie par la garantie financière, même si la défaillance était due à des fautes de gestion. La Cour a rejeté le pourvoi de la garantie financière et confirmé sa condamnation.

6. Le montant de la condamnation

La société CEGC (garantie financière) a été condamnée à payer 231 267,22 euros au syndicat des copropriétaires . Elle a également été condamnée aux dépens et à payer des sommes supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 1 000 euros à Allianz, 1 000 euros au mandataire liquidateur du syndic, et 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.