Le quitus exonère-t-il le syndic ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du  29 février 2024 n°22-24558

Rappel sur le quitus 

Un syndic de copropriété peut demander, lors de l'assemblée générale annuelle d'une copropriété, un «quitus» pour sa gestion de l'exercice concerné (Art. 1993 du Code Civil). Il s'agit alors d'un projet de résolution disctinct portant sur le quitus à la majorité de l'article 24. 

Les faits :

Un copropriétaire a assigné le syndic en indemnisation des préjudices financiers et de jouissance qu'elle avait subis  du fait du retard dans l'exécution des travaux de réparation. 

Moyens des Parties :

Le syndic a invoqué plusieurs moyens en cassation, notamment :

1. Effet du Quitus : Le syndic soutenait que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires le déchargeait de toute responsabilité pour les faits ou actes portés à la connaissance des copropriétaires lors du vote.

2. Lien de Causalité : Le syndic contestait la responsabilité qui lui était imputée, arguant que les travaux de réparation auraient été effectués même en l'absence de négligence de sa part.

La question principale posée au Juge :

Le quitus donné au syndic l'exonère-t-il de sa responsabilité délictuelle à l'égard des copropriétaires ? 

Réponse du Juge :

La Cour de cassation a clairement statué sur deux points :

1. Effet du Quitus : Elle a affirmé que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires n'exonère pas le syndic de sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires. Ainsi, un copropriétaire peut rechercher la responsabilité du syndic même après avoir voté en faveur d'un quitus.

2. Lien de Causalité : La Cour a confirmé que la négligence du syndic était à l'origine du retard dans la réalisation des travaux de réparation et de la pose d'un étaiement. Par conséquent, elle a validé la condamnation du syndic à indemniser la copropriétaire pour les préjudices subis.

Notre conseil : 

Il est très important pour les syndics de copropriété de diligenter rapidement les travaux nécessaires et de ne pas se reposer uniquement sur un quitus de l'assemblée générale. 

Il est impératif d'être diligent  dans la gestion des désordres structurels et des travaux nécessaires au sein des copropriétés. Il met en lumière l'importance de respecter les obligations légales et de prendre en compte les intérêts individuels des copropriétaires, même en présence d'un quitus de l'assemblée générale.