Cour d’appel Paris le 8 avril 2026 n°22-08106.
La question revient régulièrement depuis l'essor de la location meublée touristique en copropriété : lorsque les occupants successifs d'un logement génèrent des désordres au sein de l'immeuble, le copropriétaire qui loue son lot peut-il s'exonérer en démontrant sa bonne foi et ses efforts pour rétablir l'ordre ? Un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 8 avril 2026 apporte une réponse nette, et plutôt sévère pour les bailleurs.
Les faits : une activité illicite installée au fil des locations
Un copropriétaire exploitait son lot en meublé touristique, au moyen de locations de courte durée se succédant les unes aux autres. Le problème : ces locations répétées avaient permis l'exercice durable et récurrent d'une activité de prostitution dans les lieux, au cœur même de la copropriété.
Confronté à ces désordres, le syndicat des copropriétaires a engagé la responsabilité du bailleur au titre du trouble causé à la collectivité des copropriétaires. Le gérant, de son côté, faisait valoir qu'il avait entrepris des démarches pour faire cesser les occupations litigieuses.
La solution : une responsabilité de plein droit, indifférente à la bonne foi
La Cour d'appel retient la responsabilité de plein droit du copropriétaire bailleur. Le raisonnement est instructif : dès lors que les locations successives ont rendu possible l'exercice répété d'une activité illicite dans le lot, la responsabilité du bailleur envers le syndicat est engagée, sans qu'il puisse s'en affranchir.
Surtout, les juges parisiens jugent inefficaces et sans portée exonératoire les démarches du gérant visant à mettre fin aux occupations. Autrement dit, agir pour stopper le trouble ne suffit pas à dégager le bailleur de sa responsabilité. Le syndicat des copropriétaires se voit allouer 20 000 € de dommages-intérêts au titre du trouble collectif.
La décision confirme une ligne déjà solidement installée : à l'égard du syndicat, le copropriétaire qui pratique la location de courte durée répond presque systématiquement des désordres que cette activité engendre.
Le point juridique décisif : un règlement de copropriété inopposable
L'arrêt comporte un second enseignement, plus subtil, qui aurait pu changer l'issue du litige.
Un acte modificatif, portant refonte du règlement de copropriété, restreignait l'affectation du lot à un usage exclusif de bureaux — ce qui excluait, par principe, toute exploitation en meublé touristique. À première vue, l'activité du bailleur paraissait donc contraire au règlement.
Mais cet acte n'avait fait l'objet d'aucune publication à la date à laquelle le copropriétaire avait acquis son lot. Le bailleur n'en avait pas davantage été informé lors de la vente, la publication n'étant intervenue que postérieurement. Conséquence directe : l'acte lui était inopposable, et son activité de location meublée demeurait régulière.
Ce point rappelle une mécanique essentielle du droit de la copropriété : une restriction d'usage ne peut être opposée à un copropriétaire que si elle a été régulièrement publiée et lui est, de ce fait, opposable. Un règlement modifié mais resté dans l'ombre ne produit pas ses effets à l'égard de celui qui n'en a pas eu connaissance.
Ce qu'il faut en retenir pour les bailleurs et les copropriétés
Plusieurs enseignements pratiques se dégagent de cet arrêt.
Pour le copropriétaire bailleur, le message est clair : la location de courte durée expose à une responsabilité de plein droit envers le syndicat dès lors qu'elle est à l'origine de désordres collectifs. La bonne foi et les démarches correctives, aussi sincères soient-elles, ne constituent pas un bouclier. La vigilance dans le choix et le suivi des occupants n'est donc pas une option.
Pour le syndicat des copropriétaires, la décision conforte un levier d'action efficace contre les nuisances générées par les meublés touristiques, sans qu'il soit besoin de démontrer une faute caractérisée du bailleur.
Enfin, pour tout acquéreur, l'affaire souligne l'importance de vérifier l'état exact du règlement de copropriété et la publication des actes modificatifs : une restriction non publiée à la date de l'acquisition ne s'impose pas à celui qui l'ignore.
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