TJ Nantes, 8 janvier 2026, n°25/01442
L'essentiel
Un locataire sous-loue son logement sur AirBnb pendant deux ans, sans autorisation du bailleur. Ce dernier obtient en référé qu'AirBnb lui communique le relevé complet des sous-locations. Le tribunal judiciaire de Nantes le condamne à reverser la totalité des sommes perçues, soit 40 000 €. Le fondement est limpide : si le bail confère au locataire l'usus du bien, son fructus — les revenus tirés du bien — appartient au seul propriétaire.
1. Les faits
Un locataire d'un bail d'habitation classique met son appartement en sous-location sur AirBnb pendant deux ans, en meublé touristique, sans en informer le bailleur ni solliciter son autorisation.
Le bailleur, alerté, engage une action en référé probatoire (article 145 du Code de procédure civile) pour obtenir d'AirBnb le relevé des sous-locations et du chiffre d'affaires. Fort de ces éléments, il assigne le locataire au fond pour obtenir le reversement de l'intégralité des sommes encaissées.
Le tribunal accède à sa demande et condamne le locataire à reverser 40 000 €.
2. Le fondement : la summa divisio entre usus et fructus
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sauf accord écrit du bailleur. Mais la sanction ne se limite pas à la résiliation : elle s'enrichit ici d'une dimension financière redoutable, tirée du droit civil de la propriété.
Ce que le bail transmet : l'usus. Le contrat confère au locataire le droit d'user du bien — y habiter, en jouir au quotidien, contre paiement d'un loyer.
Ce que le bail ne transmet pas : le fructus. Le bail ne confère pas au locataire la faculté de tirer du bien des revenus complémentaires. Le fructus, c'est-à-dire la faculté de percevoir les fruits civils, reste l'attribut exclusif du propriétaire bailleur. L'article 547 du Code civil le dit clairement : « les fruits civils, tels que les loyers des maisons (…) appartiennent au propriétaire par droit d'accession ».
Lorsque le locataire encaisse des sommes versées par des sous-occupants, il perçoit en réalité des fruits civils qui ne lui appartiennent pas. Il s'enrichit aux dépens du véritable titulaire du fructus : son bailleur.
La position du tribunal de Nantes s'inscrit dans le sillage direct de l'arrêt de la 3e chambre civile du 12 septembre 2019 (n°18-20.727), qui avait déjà jugé que « les sous-loyers perçus par le preneur qui sous-loue le logement sans l'accord du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».
3. La portée du jugement
Un calcul implacable
La sanction n'est pas symbolique : elle correspond à l'intégralité du chiffre d'affaires réalisé par le locataire — 40 000 € en l'espèce. Le locataire ne récupère pas non plus ses frais (commissions AirBnb, ménage, fournitures). Le calcul peut donc être nettement plus défavorable que le simple montant des loyers payés au bailleur pendant la même période.
Le référé probatoire : l'arme du bailleur
L'arrêt confirme l'efficacité du référé probatoire pour contraindre AirBnb à communiquer ses données. Le bailleur n'a plus besoin de produire la preuve des sous-locations en amont : c'est la plateforme elle-même qui livre, sur décision de justice, le détail des nuitées et le chiffre d'affaires.
À cet égard, l'arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2026 (n°23-22.723), qui a refusé à AirBnb le bouclier systématique du statut d'hébergeur dès lors qu'elle joue un rôle actif, renforce la pression sur les plateformes pour coopérer rapidement.
Au-delà du reversement
La condamnation au reversement n'épuise pas la liste des sanctions encourues. Le locataire en faute s'expose en outre à :
- la résiliation du bail pour manquement grave, avec expulsion ;
- des dommages-intérêts complémentaires en cas de préjudice distinct ;
- des sanctions administratives et pénales (article L. 651-2 du CCH : jusqu'à 50 000 € d'amende civile en cas d'absence d'autorisation de changement d'usage) ;
- la perte du bénéfice du régime micro-BIC en cas de redressement.
4. Conseils pratiques
Pour les bailleurs. Inscrire dans le bail une clause explicite d'interdiction de sous-location. En cas de soupçon, engager rapidement un référé probatoire et conserver toute trace de la sous-location (capture d'annonce, avis voyageurs). Cumuler la demande de reversement des fruits et la résiliation du bail dans l'assignation au fond.
Pour les locataires tentés par AirBnb. Toujours solliciter l'accord écrit préalable du bailleur. Vérifier la compatibilité avec le règlement de copropriété et, en zone tendue, l'existence d'une autorisation de changement d'usage. À retenir : l'acceptation tacite des loyers par le bailleur ne vaut jamais autorisation de sous-louer.
Pour les conciergeries et professionnels. Conformément à l'arrêt de cassation du 7 janvier 2026, vérifier systématiquement que le client a le droit de louer en courte durée. Une déclaration sur l'honneur ne suffit plus : exiger la copie du titre, l'autorisation écrite du bailleur le cas échéant, et l'autorisation de changement d'usage si exigée.
5. Conclusion
L'arrêt du tribunal judiciaire de Nantes illustre une réalité que beaucoup de locataires sous-estiment : la sous-location AirBnb sans autorisation peut conduire à devoir restituer intégralement plusieurs dizaines de milliers d'euros, sur le simple fondement du droit civil de la propriété — sans même invoquer une sanction pénale.
Conjuguée à la jurisprudence récente sur la responsabilité des plateformes, cette décision confirme que l'époque où la sous-location touristique clandestine était un « risque acceptable » est définitivement révolue.
Sources : TJ Nantes, 8 janvier 2026, n°25/01442 · Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n°18-20.727 · Cass. 1re civ., 7 janvier 2026, n°23-22.723 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 8 · Code civil, art. 547 · Code de procédure civile, art. 145.
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