Congé donné par le locataire : le délai de préavis ne court qu’à la réception de la lettre recommandée par le bailleur

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-13.151, à paraître au Bulletin.

⚖️ Principe dégagé par l’arrêt

Le délai de préavis d’un congé donné par le locataire ne commence à courir qu’à compter de la réception effective de la notification par le bailleur.
Lorsque le bailleur ne retire pas une lettre recommandée contenant le congé, le délai de préavis ne court pas. Seuls un acte de commissaire de justice ou une remise en mains propres contre récépissé garantissent une sécurité juridique totale.

📌 Faits

Un locataire avait adressé son congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le bailleur, bien qu’« avisé », n’a jamais retiré le courrier.
Le locataire considérait néanmoins que le délai de préavis avait commencé à courir à la date d’avis de passage et a quitté les lieux en conséquence.

📝 Procédure

Le bailleur a assigné le locataire en paiement d’indemnités d’occupation, estimant que le congé n’avait pas été valablement notifié.
La cour d’appel a rejeté cette demande, considérant que l’envoi d’une lettre suivie contenant une copie du congé suffisait à faire courir le délai.

❓ Question principale de droit

Le délai de préavis court-il lorsque le bailleur n’a pas retiré une lettre recommandée contenant le congé adressé par le locataire ?

🧑‍⚖️ Solution des juges

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Elle rappelle que, conformément à l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable avant la réforme de 2023), le délai de préavis court uniquement :

• à compter de la réception effective de la lettre recommandée par le bailleur ;

• ou de la signification par acte de commissaire de justice ;

• ou de la remise en mains propres contre récépissé.

La non-réception d’un recommandé — même s’il est « avisé et non réclamé » — ne constitue pas une notification régulière.
La Cour écarte tout raisonnement fondé sur la mauvaise foi supposée du bailleur.

🧠 Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

📌 Pour les administrateurs de biens et bailleurs

• Ne pas retirer un recommandé n’annule pas le congé, mais retarde le point de départ du préavis.

• La jurisprudence est constante : la « mauvaise foi » du destinataire est sans incidence.

• Pour éviter tout contentieux, il est recommandé de mettre en place une procédure interne de suivi des courriers entrants.

📌 Pour les locataires et leurs conseils

• L’envoi d’une lettre recommandée présente un risque : tant que le bailleur ne la réceptionne pas, le congé n’est pas juridiquement notifié.

• Pour sécuriser le congé et le point de départ du préavis, il est préférable de recourir à un acte de commissaire de justice ou à une remise en mains propres contre récépissé.

📌 Pour les professionnels intermédiaires (syndics, agences)

• Informer clairement les locataires sur les modalités de notification valables.

• Conseiller systématiquement des modes de notification offrant la preuve de réception.

🟡 À retenir

👉 La date d’envoi ne suffit pas : seul compte la réception par le bailleur.
👉 La Cour de cassation confirme une position constante et protectrice du formalisme légal.
👉 En pratique, l’acte de commissaire de justice reste la solution la plus sûre pour faire courir le délai de préavis.