🏛️ Indemnisation de l'acheteur d'un bien insalubre : prise en compte des loyers perçus

🏠 Indemnisation de l'acheteur d'un bien insalubre : prise en compte des loyers perçus

📜 Références de l’arrêt

⚖️ Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2025, n° 21-14.158 F-D

🔎 Le principe tiré de l’arrêt

✅ Un acheteur dont le bien est déclaré insalubre peut demander une indemnisation pour le préjudice subi.
💰 Toutefois, les loyers perçus doivent être déduits de cette indemnisation pour éviter un enrichissement injustifié.

📖 Les faits

📅 2012 : Un local de 13,94 m² est vendu pour 76 500 €.
Mars 2016 : La ville de Lyon informe l’acheteur de la non-conformité du bien (surface habitable principale < 9 m²).
Juin 2016 : Le préfet du Rhône déclare le bien insalubre à titre irrémédiable.
⚖️ L’acquéreur assigne le vendeur pour obtenir réparation du préjudice subi.

La cour d’appel de Lyon condamne le vendeur à verser 68 000 € sans tenir compte des loyers perçus.

❓ La question principale

Le vendeur doit-il indemniser l’acheteur sans déduire les loyers perçus ?

⚖️ La solution apportée par la Cour de cassation

❌ Non. L’indemnisation doit être ajustée en tenant compte des loyers perçus.

📌 Fondements juridiques :
📜 Article 1149 ancien du Code civil (aujourd’hui article 1231-2) : l’indemnisation doit réparer le préjudice sans enrichissement injustifié.
📜 Articles 1603 et 1615 du Code civil : obligation pour le vendeur de délivrer un bien conforme au contrat de vente.

🔍 Décision de la Cour de cassation :
✅ L’acheteur ne pouvait pas habiter ni louer le bien → préjudice avéré.
💰 Mais il a perçu des loyers → ces revenus doivent être déduits de l’indemnisation.
⚖️ Objectif : assurer une réparation juste et proportionnée.

🏢 Les enseignements pour les administrateurs de biens (ADB)

🔹 1. Vérification préalable des biens
 Avant toute gestion locative, s’assurer que le bien respecte les critères de décence et d’habitabilité (surface, hauteur sous plafond, ventilation…).

🔹 2. Impact sur la gestion locative
Un bien déclaré insalubre ne peut plus être loué. L’ADB doit anticiper les risques juridiques et financiers pour le bailleur.

🔹 3. Principe de réparation intégrale
 En cas d’indemnisation, les loyers perçus doivent être pris en compte pour éviter toute situation de double bénéfice pour l’acheteur.

📌 Conclusion

🏡 Un bien vendu comme habitable doit répondre aux critères de conformité.
En cas de défaut, l’indemnisation de l’acheteur doit être juste et équilibrée.
Les administrateurs de biens doivent veiller à la conformité réglementaire pour éviter toute sanction et sécuriser leurs clients.