🔎 Référence de l’arrêt
📜 Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-21.610
⚖️ Principe dégagé par l’arrêt
Lorsqu’un bien loué est détenu en indivision, la délivrance d’un congé pour vendre constitue un acte de disposition nécessitant l’unanimité des indivisaires. À défaut, le congé est irrégulier et peut être annulé.
📌 Les faits de l’affaire
Le 1er février 2018, la SCI Bénédicte a donné à bail un appartement qu’elle détenait en indivision avec MM. W et D K.
Le 7 juillet 2020, la SCI a délivré au locataire un congé avec offre de vente. Cependant, le locataire a refusé l’offre et n’a pas quitté les lieux.
Face à cette situation, la SCI a saisi la justice pour :
- Faire valider le congé,
- Obtenir l’expulsion du locataire,
- Récupérer une indemnité d’occupation.
De son côté, le locataire a contesté le congé en justice, demandant son annulation.
⚖️ La procédure judiciaire
❓ La question posée aux juges
Le congé pour vendre délivré par la SCI seule est-il valable alors que le bien appartient à une indivision et que l’accord de tous les indivisaires n’a pas été expressément prouvé ?
📜 La décision de la Cour de cassation
❌ Annulation du congé pour vendre
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel, rappelant que :
- Un congé pour vendre est un acte de disposition (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- L’article 815-3 du Code civil impose que ce type d’acte nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires.
- L’indivision n’a pas de personnalité juridique : elle ne peut donc pas agir seule, et chaque indivisaire doit donner son consentement (Cass. 3e civ., 25 avril 2001, n° 99-14.368).
Or, en l’espèce, la cour d’appel n’avait pas vérifié si chaque indivisaire avait expressément donné son accord. Son raisonnement, basé sur le fait que MM. W et D K étaient également associés de la SCI, était juridiquement insuffisant.
👉 Conséquence : Le congé est irrégulier et doit être annulé.
📌 Conseils aux administrateurs de biens (ADB)
✅ 1. Vérifiez systématiquement l’accord de tous les indivisaires
Avant d’envoyer un congé pour vendre, il est impératif d’obtenir l’accord écrit de chaque indivisaire. Une seule signature ne suffit pas, même si une SCI est impliquée.
✅ 2. Sécurisez la procédure avec un mandat clair
Si l’un des indivisaires est chargé de gérer l’indivision, assurez-vous qu’il dispose d’un mandat express et précis signé par tous les autres.
✅ 3. Informez vos clients bailleurs des risques
Un congé irrégulier peut entraîner :
🚨 L’annulation du congé,
🚨 L’impossibilité d’expulser le locataire,
🚨 Une perte financière due à l’impossibilité de vendre le bien.
✅ 4. Anticipez les conflits en amont
L’indivision peut être source de tensions. Encouragez vos clients à prévoir une organisation juridique adaptée (convention d’indivision, mise en place d’une SCI, etc.) pour éviter les blocages en cas de vente.
🔎 Conclusion
Cette décision rappelle aux bailleurs et aux administrateurs de biens que la gestion d’un bien en indivision impose une rigueur juridique accrue. En cas de congé pour vendre, l’unanimité des indivisaires est une condition incontournable. À défaut, la procédure est vouée à l’échec.
💡 Anticipez, sécurisez et accompagnez vos clients pour éviter toute contestation !
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