Le congé pour vente : l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique-t-il également aux propriétaires ayant acquis le bien par succession ?

Il s'agit d'un arrêt de la  Cour d’Appel de Paris, 28 mars 2024, n° 21/19069.

1.  Les faits :

Des locataires ont contesté le congé donné par leurs propriétaires, qui avaient hérité du bien en 2018. Ils soutenaient que, selon l'article 15 de la loi de 1989, le bail ne pouvait être résilié qu’au terme de la première reconduction tacite, soit le 29 septembre 2023, car le renouvellement du bail devait intervenir moins de trois ans après l'acquisition du bien.

2. La question posée aux juges :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose une période d’attente avant de pouvoir donner congé aux locataires lorsque l'acheteur a acquis le bien en cours de location,  s’applique-t-il également aux propriétaires ayant acquis le bien par succession ?

3. Les arguments des parties :

• Locataires : Ils ont soutenu que le congé donné par les propriétaires était prématuré, car le bien avait été acquis par succession en 2018, et le bail ne pouvait être résilié qu’après la première reconduction tacite.
• Propriétaires : Ils ont fait valoir que l'article 15 de la loi de 1989 ne concerne que les acquisitions à titre onéreux et non les transmissions par succession, et que le congé était donc valide.

4. La solution des juges :

La Cour d’appel de Paris a confirmé la décision du juge de première instance. Elle a jugé que l'article 15 de la loi de 1989 ne s'applique pas aux propriétaires ayant acquis un bien par succession. En effet, la dévolution successorale est un transfert de propriété particulier, distinct d’une acquisition à titre onéreux, et ne devrait pas être soumise aux mêmes restrictions.

5. Quelles leçons pour les agents immobiliers ? 

Il est essentiel de comprendre que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose des restrictions sur le droit de donner congé aux locataires, ne s'applique que dans le cadre d'une acquisition à titre onéreux (comme un achat). Par conséquent, lorsque le bien est acquis par succession (héritage), ces restrictions ne s'appliquent pas.

Implications pratiques :

• Les agents immobiliers doivent être attentifs à la nature de l'acquisition du bien lorsqu'ils conseillent les propriétaires sur les modalités de résiliation d'un bail.
• Si le bien a été acquis par héritage, les propriétaires peuvent donner congé aux locataires sans être contraints par la période d'attente imposée par l'article 15.
• Une bonne connaissance de cette distinction peut éviter des litiges inutiles et permettre de conseiller correctement les propriétaires en fonction de leur situation spécifique.

En somme, il est crucial pour les agents immobiliers de différencier les acquisitions à titre onéreux des acquisitions par succession pour appliquer correctement la loi et guider efficacement leurs clients.