Le changement d'acquéreur impose-t-il le dépôt d'une nouvelle DIA ?

Il s'agit d'un arrêt du Conseil d'Etat du 29/05/2024 n°489337

1. Rappel du principe tiré de l'arrêt

La Cour de cassation a réaffirmé qu'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner (DIA) n'est pas nécessaire en cas de changement d'acquéreur, dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation ne sont pas modifiés. Cette position se base sur l'interprétation des articles L. 213-2, R. 213-5 et A. 211-1 du code de l'urbanisme.

2. Les faits

Le propriétaire d’un bien immobilier a initialement signé une promesse de vente à un acquéreur, puis a renoncé à cette première vente. Quelques temps après, le bien a été mis en vente à un autre acquéreur, aux mêmes prix et conditions que la première promesse.

3. La question principale posée aux juges

La vente du bien immobilier à un nouvel acquéreur, sans modification du prix et des conditions initialement prévues, nécessite-t-elle une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, ouvrant ainsi un second droit de préemption au titulaire du droit de préemption urbain ? 

4. Les arguments des parties

• L'acquéreur initial a soutenu que la modification des conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation constituaient des changements justifiant une nouvelle DIA.
• Le vendeur a argumenté qu'une nouvelle DIA n'était pas nécessaire, puisque le prix et les conditions de la vente restaient inchangés.

5. La solution des juges

La Cour de cassation a confirmé que le vendeur n’était pas tenu de déposer une nouvelle DIA en cas de vente à un autre acquéreur, dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation n'étaient pas modifiés. Les juges ont précisé que les modifications des conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation ne justifiaient pas une nouvelle déclaration.

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Conclusion

Cet arrêt clarifie que le changement d'acquéreur sans modification des termes de la vente ne nécessite pas une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, offrant ainsi une sécurité juridique aux professionnels de l'immobilier. Cependant, il est essentiel de différencier ce principe du droit de préemption de la SAFER, où une nouvelle notification est requise en cas de changement d'acquéreur, en raison des spécificités de ce droit.