L'état des lieux établi unilatéralement par le bailleur n'est pas imputable au locataire !

Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-19.422 FS-B

Un locataire quitte son logement à l’issue de son préavis. Après son départ, le bailleur dresse un état des lieux de sortie, non contradictoire. Il ne restitue ensuite que partiellement le dépôt de garantie, dont il déduit des frais de remise en état du jardin. Le locataire l’assigne en restitution du solde du dépôt de garantie.

Le tribunal accueille la demande. Il retient que le défaut d’entretien du jardin est établi autour des massifs, mais que le caractère global de la facture produite ne permet pas d’évaluer le montant exact du nettoyage des parterres et massifs.

Le pourvoi du bailleur est rejeté, par substitution de motif : l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, en raison de sa propre carence, ne peut faire la preuve, à défaut d’état des lieux établi par un commissaire de justice, de dégradations imputables au locataire.

 Preuve des dégradations locatives et EDL non contradictoire

Le propriétaire bailleur peut-il faire un état des lieux non contradictoire et opérer sur cette base une retenue sur le dépôt de garantie des locataires ? La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 16 novembre 2023 n°22-19422,que selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (devenu commissaire de justice) sur l'initiative de la partie la plus diligente (à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire). La Cour de cassation rappelle qu'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. 1ère civ. 12 avril 2005, n°02-15507). Les magistrats retiennent en l’espèce que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice. Dès lors l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.