Si le logement n'est pas décent, la CAF n'est pas versée !

Il s'agit d'un arrêt de la cour de cassation du 14 décembre 2023 n° 22-23.267. 

Les faits :

Un locataire invoque le caractère non décent de son logement et engage des poursuites contre son bailleur afin d'obtenir la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers.

De son côté, la Caisse d'allocations familiales (CAF) cesse de verser l'Aide Personnalisée au Logement (APL) au bailleur en raison du manque de décence du logement.

Quant au bailleur, il demande le paiement des loyers impayés dans leur intégralité.

La question :

Lorsque la CAF suspend le paiement des allocations logement en raison du caractère non décent du logement, le propriétaire est-il en droit de réclamer au locataire :

• Le paiement du loyer et des charges récupérables dans leur intégralité ?

ou

• Le paiement du loyer et des charges récupérables, déduction faite du montant des allocations logement ?

La réponse :

Le propriétaire ne peut pas réclamer la part retenue par la CAF.

En effet, lorsqu'un organisme payeur met en place la procédure de conservation des allocations logement en raison du caractère non décent du logement, le propriétaire ne peut réclamer au locataire que le paiement du loyer et des charges récupérables, déduction faite du montant des allocations logement.

La morale de cette histoire pour les professionnels de l'immobilier :

Le professionnel se doit de vérifier les critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002.

RAPPEL DE LA LOI :

Le bailleur a l'obligation de fournir un logement considéré comme "décent" (Article 1719 du Code civil ; Loi 89-462 du 6-7-1989, Article 6). Cette obligation revêt un caractère d'ordre public (Arrêt de la Cour de cassation, 15-12-2004, n° 02-20.614). Les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002. Si le locataire estime que son logement ne répond pas à ces critères, il a la possibilité, en vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, d'adresser une requête au juge en vue de la mise en conformité. Le juge est habilité à définir les travaux à entreprendre, leur période d'exécution, et a la faculté de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement jusqu'à la réalisation des travaux.