Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice

Référence de l'arrêt

• Conseil d'État, 9 avril 2025, n° 492236, Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys

Faits

Le syndic de copropriété de la résidence « Les Jardins d'Ys » a intenté un recours contre un permis de construire au nom du syndicat des copropriétaires. Le tribunal administratif a rejeté le recours comme irrecevable, au motif que l’action n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, le syndic, représentant légal du syndicat de copropriété, ne peut engager une action en justice au nom du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale, sauf exceptions prévues par la loi (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, I et Décret 67-223 du 17 mars 1967, art. 55).

Question principale

Le juge administratif peut-il soulever d’office le défaut d’autorisation de l’assemblée générale pour l’action intentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires ?

Solution

Le Conseil d’État répond par la négative. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice, et non le juge administratif. En effet, depuis l’intervention du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, le moyen tiré de l’absence d’autorisation ne peut être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. Le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en rejetant l’action d’office sur ce fondement.

Enseignements pour les syndics

1. Limitation du contrôle du juge administratif : Le juge administratif ne peut plus soulever d’office le défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ; seuls les copropriétaires peuvent invoquer ce moyen. Cela sécurise les procédures engagées contre des tiers, en limitant les possibilités de rejet d’office pour ce motif.

2. Vigilance sur les autorisations : Même si le juge ne peut pas soulever d’office ce moyen, le syndic doit toujours s’assurer de disposer de l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale. À défaut, les copropriétaires peuvent contester l’action, notamment sur le plan financier en cas de condamnation aux dépens.

3. Répartition des coûts : En cas de défaut d’autorisation, une contestation peut survenir entre le syndic et le syndicat concernant la prise en charge des frais de justice. Le syndic pourrait être tenu personnellement responsable des dépenses engagées s’il agit sans mandat formel.

4. Optimisation des recours : Cette décision encourage les syndics à bien formaliser les autorisations lors des assemblées générales, afin de sécuriser les recours judiciaires entrepris au nom du syndicat.

Cette décision marque un tournant en matière de contentieux administratif pour les syndicats de copropriétaires, limitant l’intervention du juge au profit d’un contrôle interne par les copropriétaires eux-mêmes.