Pas forcément. Et c’est justement là que les syndics doivent être prudents.
On pense souvent qu’une clause d’habitation bourgeoise permet automatiquement d’écarter toute location touristique de courte durée.
En réalité, sa portée peut être assez limitée, notamment lorsque le règlement se contente d’interdire les activités commerciales.
Pourquoi ?
Parce qu’une location meublée touristique de type Airbnb n’est pas nécessairement une activité commerciale au sens du règlement de copropriété.
La Cour de cassation l’a notamment admis dans un arrêt du 25 janvier 2024 : une location meublée de courte durée qui n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires, ou seulement de prestations mineures, n’est pas nécessairement commerciale.
La question des prestations para-hôtelières devient alors essentielle.
On retrouve les 4 prestations de référence :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux ;
- la fourniture du linge ;
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
La réunion d’au moins 3 de ces 4 prestations, dans les conditions prévues par l’article 261 D du CGI, constitue un élément déterminant pour rapprocher l’exploitation d’une activité para-hôtelière.
Conséquence pratique : si le règlement interdit simplement les activités commerciales, le syndic ne peut pas nécessairement s’appuyer sur cette seule clause pour faire cesser un Airbnb.
Certaines décisions vont très loin : lorsque le règlement prévoit une occupation bourgeoise tout en autorisant la location meublée sans durée minimale, les juges ont pu considérer que la location Airbnb de courte durée n'était pas interdite dès lors qu'elle conservait une nature civile.
Cela ne signifie évidemment pas que le syndic est désarmé.
Il faut rechercher d’autres fondements : clause plus restrictive du règlement, destination exclusivement résidentielle de l’immeuble, nuisances, va-et-vient, atteinte à la tranquillité ou conditions concrètes d’exploitation.
À retenir : « habitation bourgeoise » ne signifie pas automatiquement « Airbnb interdit ».
Pour le syndic, tout commence donc par une lecture précise du règlement de copropriété… et par l’analyse de la manière dont le logement est réellement exploité.
⚖️ Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455
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