Préavis réduit et fraude au certificat médical : attention aux abus !

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 14 nov. 2024, n° 23-21.467. 

Dans le cadre d’un bail d’habitation, un locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois au lieu de 3 pour divers motifs, notamment de santé. Mais que se passe-t-il lorsqu’un certificat médical frauduleux est utilisé pour justifier cette réduction ? 🤔

📌 Une fraude avérée annule tout avantage pour le locataire !

⚖️ Les faits

Un locataire invoque un motif de santé pour réduire son préavis à 1 mois au lieu de 3 en présentant un certificat médical. Le bailleur accepte la remise des clés et réalise l’état des lieux de sortie.

Plus tard, suspectant une fraude, le bailleur saisit le Conseil de l’Ordre des Médecins, qui confirme que le certificat médical est de complaisance.

⚖️ La procédure

Le bailleur engage une action en justice pour réclamer les 2 mois de loyers manquants, estimant que le préavis réduit ne lui est pas opposable.

Le tribunal rejette sa demande en considérant que la remise des clés et l’état des lieux valent acceptation implicite du préavis réduit.

⚖️ La question posée à la Cour de cassation

Le bailleur pouvait-il être contraint d’accepter un préavis réduit basé sur un certificat frauduleux, au seul motif qu’il a récupéré les clés et procédé à l’état des lieux ?

⚖️ La solution apportée par la Cour de cassation (3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-21.467)

🔹 Non ! La Cour rappelle que la fraude corrompt tout : un certificat falsifié ne peut produire aucun effet juridique.

🔹 Une renonciation aux droits doit être claire et non équivoque pour être opposable au bailleur.

🔹 Le bailleur reste en droit de réclamer les loyers dus, même s’il a pris possession des clés.

⚠️ Pourquoi c’est important ?

👉 De plus en plus de certificats médicaux de complaisance sont utilisés pour réduire le préavis.

👉 Les bailleurs et administrateurs de biens doivent être vigilants et vérifier l’authenticité des justificatifs.

💡 Que faire en cas de doute ?

🔹 Vérifier si le certificat médical émane d’un professionnel habilité.

🔹 En cas de suspicion, saisir le Conseil de l’Ordre des Médecins.

🔹 Se référer aux décisions de justice récentes pour faire valoir ses droits.

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