Dégradations et perte de chance de vendre

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 29 février 2024, 22-23.082.

1. Le principe tiré de l'arrêt : 

Le locataire est responsable des dégradations survenues pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de force majeure. De plus, la réparation de la perte de chance doit être proportionnelle à la chance perdue et ne peut équivaloir à l'avantage intégral de cette chance.

2. Les faits : 

La propriétaire d'un appartement a loué celui-ci en meublé au locataire à partir du 31 mai 2019. Après avoir donné congé, le locataire a restitué les lieux. La propriétaire a alors assigné le locataire en justice pour obtenir une indemnisation des dégradations locatives et des pertes financières dues à un retard dans la vente de l'appartement.

3. Les arguments des parties

• Arguments du locataire :
  • Les dégradations étaient le résultat de l'usure normale et de la vétusté.
  • La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie n'avait pas été correctement effectuée par le tribunal de première instance.
  • La réparation de la perte de chance ne pouvait être équivalente à l'intégralité des échéances de prêt.
• Arguments de la propriétaire :
  • Les dégradations justifiaient les réparations demandées.
  • Les cinq mois de prêt devaient être couverts en raison du retard causé par l'état de l'appartement dans la vente du bien.

4. La question principale posée aux juges

La condamnation du locataire pour les dégradations constatées dans l'appartement justifie-t-elle la demande de paiement de l'intégralité des échéances de prêt immobilier pour les cinq mois précédant la vente de l'appartement, en tant que réparation de la perte de chance de vendre le bien plus tôt ?

5. La solution des juges

En première instance, pour condamner le locataire à indemniser son bailleur de dégradations caractérisées de « locatives », le Juge a motivé sa décision en retenant seulement que le montant du devis fourni par le bailleur lui-même, pour la réparation du bien dégradé lors de la restitution, n’était pas excessif.

La Cour de cassation casse et annule le jugement du tribunal judiciaire de Metz en retenant que :

• Le tribunal n'avait pas comparé les états des lieux d'entrée et de sortie pour vérifier si les dégradations n'étaient pas dues à l'usure normale ou à la vétusté.
• La réparation de la perte de chance de vendre l'appartement dès la libération des lieux ne pouvait pas être équivalente à l'intégralité des échéances du prêt immobilier, mais devait être proportionnée à la chance réellement perdue.

6. Quelle leçon pour les professionnels de l'immobilier ? 

Cet arrêt rappelle l'importance de la rigueur dans l'évaluation des responsabilités locatives et des pertes de chance, incitant les professionnels de l'immobilier à bien documenter les états des lieux et à évaluer soigneusement les préjudices subis.

Pour connaître la  répartition des réparations dues par le locataire ou celles qui incombent d’office au propriétaire bailleur, dans l’hypothèse où le bien donné à bail serait dégradé au moment de la restitution, il convient donc de bien comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sorties ;